서울시가 정비사각지대의 재개발, 재건축이 가능하도록 공공지원방안을 마련했다.

사업성이 부족한 곳에 보정계수를 적용하고 종 세분화 이전에 받았던 ‘현황용적률’을 인정해 주기로 했다. ‘건축물’을 기부채납하면 기존보다 더 많은 인센티브를 주고 공공주택 매입비 현실화도 추진한다.

▲  기사와 관계없음   ©도시정비뉴스

서울시는 27일 '재개발·재건축 2대 사업지원 방안'을 발표했다. 방안은 ▲사업성 개선 5종 ▲공공지원 5종 2개 분야 총 10종 대책으로 구성됐다.  

먼저 사업성을 끌어올리기 위해 대상지 여건에 맞춘 규제 완화와 인센티브를 지원한다.

교통 등 기반시설 여건이 양호한 역세권(승강장으로부터 350m 내외)을 중심으로 고밀복합개발이 필요한 지역을 ‘준주거’까지 용도지역을 상향한다. 이는 일자리 창출, 노인·유아 돌봄 등 시 정책과 연계된 시설 도입을 전제로 한다. 

단지 또는 지역간 편차를 줄이기 위해 사업성이 부족한 곳에는 기존 세대수·지가·과밀 정도 등이 고려된 ‘사업성 보정계수’를 적용한다. 현재 10~20% 수준인 ‘허용용적률 인센티브 범위’를 20~40%까지 늘려 사업성을 보전해준다. 

‘허용용적률’은 지구단위계획이나 재개발 등을 통해 정해지는 인센티브 용적률이다. ‘기준용적률 210%에 허용용적률 20%’인 3종 지역에 보정계수를 최대(2)로 넣으면 허용용적률이 40%가 된다. 분양주택이 최대 10%p(분양 275%․임대 25%→ 분양 285%․임대 15%) 늘어나게 된다.   

2004년 1·2·3종 세분화 이전 주거지역 용적률 체계에 따라 지어져 현행 조례나 허용용적률을 초과, 사업성이 떨어져 정비사업 기회를 얻지 못한 지역은 과밀정도, 주변 여건 등을 고려해 ‘현황용적률’을 인정한다. 법적상한용적률의 최대 1.2배까지 추가용적률도 부여한다.

▲ 유창수 서울시 행정2부시장이 27일 서울시청에서 재개발, 재건축 사업지원 방안을 발표하고 있다 © 서울시

서울시는 시내 많은 노후 단지가 종 세분화가 이루어지기 전 ‘현황용적률’로 건립돼 사업성을 내지 못하고 있다면서 최대한 당시 적용받았던 현황용적률까지 인정해 주기로 했다고 설명했다. 향후 기본계획 변경을 통해 재개발·재건축 각각의 ‘현황용적률 적용산식’ 등 세부기준을 마련할 예정이다. 

사업성 확보에 있어 중요한 공공기여 부담도 낮춰준다. 

1종→ 2종, 3종→ 준주거로 상향 시 당초 15%를 부담해야 했던 공공기여를 10%로 낮춘다.

공공임대주택 등 지역필요시설 또는 전략육성시설에 한해 상한용적률 산식의 ‘건축물 기부채납 계수’를 0.7→ 1.0로 올려 ‘건축물’을 내놓았을 때 공공기여를 더 많이 인정하기로 했다. 

시는 공공기여로 건설된 공공주택 매입 시, 적용하는 매입비용 기준이 최신 자재 값·금리 등 현실을 반영해 해마다 고시될 수 있도록 개정주기를 단축한다. 단가 또한 물가상승분을 충분히 반영할 수 있도록 국토부에 적극 건의·협의할 방침이다.

재개발·재건축 시 세대수를 더 많이 늘려 사업성을 극대화할 수 있도록 도로·공원 같은 기반시설 입체화 및 공공시설 고밀·복합화를 통해 추가적인 주택용지를 최대한 확보할 수 있도록 지원한다.

▲  사업성 개선, 공공지원 강화 내용이 담긴 서울시의 재개발, 재건축 사업지원 방안   ©서울시

속도감 있는 사업 추진이 가능한 공공지원 방안도 내놓았다. 

당초 4m 이상 도로에만 맞닿아 있어도 기반시설이 양호하다고 보고 재개발을 허용하지 않았지만 앞으로는 ‘6m 미만’ 도로에 접한 경우는 재개발이 가능하도록 접도율 기준을 완화했다.

접도요건 완화 시 서울 시내 재개발 가능한 면적은 484만㎡→ 1,190만㎡로 대폭 늘어난다. 

고도·경관지구에 묶여 건축물을 높이 올릴 수 없었던 산자락의 높이 규제도 풀어 저층 주거지의 정비사업을 가능하게 한다. 경관지구는 현재 12m→ 20m로, 고도지구는 20m→ 45m 이상으로 완화한다. 

건축·도시계획·환경·교육 등 위원회별로 해왔던 심의를 단 한 번 ‘통합심의’로 처리, 인허가 기간을 1년 6개월까지 획기적으로 줄여 신속한 사업 추진을 지원한다.

원활한 자금 조달을 통해 정비사업 추진주체가 빠르고 투명하게 사업을 이끌 수 있도록 초기 융자 지원을 확대한다. 공공주택 매입비도 조기 지급한다. 공사비 갈등으로 인한 공사 중단이 없도록 사업장 집중 관리도 지원한다.

시는 공사비 갈등을 빚고 있는 대조1구역 등 13개 현장을 집중 관리 중이라고 밝혔다. 

유창수 서울시 행정2부시장은 “이번 지원방안을 통해 침체된 건설경기에 활력을 불어넣고, 노후 주거지 개선의 길을 열어주어 쾌적한 주거환경을 제공해 나갈 것”이라고 말했다.

도시정비뉴스 김아름내 기자