국세청은 부동산 양도 전 미리 알아두면 유용한 비과세·감면 요건, 절세 방안 등을 담은 '양도소득세 실수톡톡'을 홈페이지에 게시했다. 

▲ 주택, 조합원입주권, 분양권 비과세 규정 비교  © 국세청

이번 '양도소득세 실수톡톡'에서는 재개발·재건축 사업이 진행 중이거나 주택청약에 당첨되는 경우 취득하는 조합원입주권과 분양권 내용을 다뤘다. 

A주택을 보유한 강씨는 A주택 재개발사업이 진행됨에 따라 사업시행인가 전인 2021년 3월 B주택을 취득, 거주하다 2024년 2월 양도했다. 이우 대체주택 특례로 비과세 신고를 하였으나 적용받지 못했다. 강씨가 비과세 특례를 적용받지 못한 이유는 사업시행인가일 이전 B주택을 취득했기 때문이다. 대체주택은 사업시행인가일 이후 취득해야 비과세가 가능하다. 

재건축 사업시행기간 중 취득한 대체주택에 대해 비과세를 적용받기 위해서는 대체주택 취득, 거주, 양도요건 및 신축주택 거주요건 충족이 필요하다며 어느 시점에 취득하고 양도하는 지에 따라 비과세 적용이 달라진다. 

홍씨는 2021년 11월 원조합원으로부터 A조합원입주권을 승계취득하고 2022년 3월 B주택을 취득해 거주했다. 2024년 2월 B주택을 양도하고 대체주택 특례로 비과세 신고를 했으나 적용받지 못했다. 홍씨는 조합원입주권을 먼저 승계취득하고 다른 주택을 나중에 취득했다.

관리처분계획인가일 전 주택을 취득하는 경우에만 대체주택 비과세 특례 적용이 가능하다. 재개발, 재건축 사업을 진행하는 주택을 매수할 때에는 취득시점을 필히 확인해야 한다. 

조합원입주권 양도 시 장기보유특별공제를 잘못 적용한 사례도 있다. 

고씨는 2016년 5월 취득한 A주택이 입주권으로 전환된 후 A입주권을 양도하고 주택 취득일부터 입주권 양도일까지의 전체 기간에 대한 장기보유특별공제를 적용해 신청했지만 양도소득세를 추가납부해야 했다. 

조합원입주권 양도 시 다른 주택이 없다면 1세대 1주택 장기보유특별공제 적용이 가능하다. 보유, 거주기간은 취득일로부터 관리처분계획인가일까지로 계산한다. 해당 공제는 토지·건물 등 부동산에 저굥하며 부동산을 취득할 수 있는 권리인 조합원입주권에는 적용하지 않는다. 입주권 양도와 신축주택 양도의 경우 1세대 1주택 비과세 판단 및 장기보유특별공제율 산정을 위한 보유·거주기간 계산방법에 있어 차이가 있는만큼 확인이 필요하다. 

국세청은 조합원입주권·분양권은 부동산을 취득할 수 있는 권리로 주택에 해당하지 않지만 현행 양도소득세법에서는 각종 비과세 및 다주택 중과 여부를 판단하는 경우 주택 수 계산에 포함하고 있다고 설명했다.

조합원입주권은 2006년 이후 취득분부터, 분양권은 2021년 이후 취득분부터 해당한다. 1세대 1주택 비과세 제도가 적용되는 주택과의 과세형평을 위해 조합원입주권·분양권을 보유한 경우에도 비과세 규정을 두고 있다. 다만 적용대상 및 세부요건 등에 차이가 있어 유의해야 한다. 

도시정비뉴스 김희섭 기자

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